Teil 1 - Allgemeine Kostensteigerung: Einsprache erheben

Die Schlichtungsverhandlung mit meiner Vermieterin ist gescheitert. Ich bekomme die Klagebewillugung, um die Angelegenheit vor Gericht zu bringen. An der Schlichtungsverhandlung offenbarten sich die faulen Tricks der Hausbesitzer als noch viel fauler als gedacht. Sie wollen ohne Rücksprache mit der Mieterschaft investieren können, Jahre später der Mieterschaft in Rechnung stellen, aber den Profit von den tieferen Betriebskosten selber einsacken. Das hält natürlich vor Gericht nicht stand.

Ich hatte Ende März unspektakulär ein Miezinsherabsetzungsbegehren beim Vermieter angemeldet. Der hat mir aber eine Absage erteilt, woraufhin ich Ende April rechtzeitig die Schlichtungsbehörde einschaltete in der Streitigkeit um die fällige Mietzinsreduktion. Zur Erinnerung in Zahlen: Ich habe Anspruch auf 34 Franken Mietzinsreduktion, aber die Verwaltung sagte, wir verrechnen 36 Franken pauschal Kostensteigerung (0,5% pro Jahr, mal sieben Jahre, rückwirkend auf 2013, also de facto 3,5% – aber das erwähnten sie nie). Also 34 für dich, 36 für uns, also kriegst du unter dem Strich gar nichts, und wir sind ja so nett, dass wir auf die 2 Franken Differenz zu unseren Gunsten verzichten. 

Die Mietzinsreduktion von 34 Franken wegen des Referenzzinssatzes ist per se nicht bestritten. Nur die «Allgemeine Kostensteigerung» steht zur Debatte. Also habe ich die 34 Franken auf sicher, aber will die 36 Franken nicht zahlen, die die Verwaltung geltend machen will.

In der brieflichen Einladung an mich und die Verwaltung, den ich im Juni bekommen habe, erläuterte die Schlichtungsbehörde klipp und klar, diese Kostensteigerung ist chancenlos, und darum hat der Mieter Recht. Das Lustige ist: Es geht nicht einmal um Kosten, sondern schlichtweg darum, dass eine Pauschale formell unzulässig ist. 

Zur Verhandlung in Solothurn waren Frau B. von der Verwaltung anwesend, ein Vertreter der Vermieterseite, eine Vertreterin der Mieterseite und zwei Vertreterinnen der Schlichtungsbehörde, Sitzungsleiterin und Protokollantin.

An der Schlichtungsverhandlung klang das dann plötzlich anders als im Brief – weil fast nur der Vertreter pro Vermieter-Seite laberte. Die Verwaltung könne sicher gewisse Kosten vorweisen, die sie auf mich abwälzen könne, und darum ist diese Pauschale ja unbürokratisch, angemessen und fair. Ich sagte aber, schaut, belegt und offenlegt die Kosten, beweist mir, dass ihr die auf die Mieter abwälzen könnt, und dann können wir das nachrechnen, wieviel das ergibt. Ich will es korrekt gerechnet haben, und nicht Handgelenk mal Pi, wie es die Pauschale vormacht. 

Ich bekam Belege zu sehen von Investitionen. Hier nehme ich direkt Erklärungen vorweg, die ich zum Teil im Nachhinein festgestellt habe. Neben der Erfolgsrechnung, die nichts aussagt (die haben selber profitabel zu wirtschaften, das geht mich als Mieter mit gültigem Vertrag nichts an), bekam ich drei «Investitionen» zu sehen.

1. Wir haben das Warmwasser repariert. – Nun ja, das ist wohl das Mindeste. Ich zahle ja dafür, dass ich Warmwasser bekomme. Das sind Instandhaltungskosten, im Mietzins inbegriffen. 
2. Wir haben die Heizung an die Fernwärme angeschlossen, und übrigens, das senkt deine Heiz-Nebenkosten. – Nun ja, da kann der Mieter nichts dafür: Er hatte vorher eine Heizung, und nachher eine Heizung, die genau das Gleiche leistet. Ausserdem zieht es wohl eher eine Kostensenkung als Kostensteigerung nach sich, weil die Liegenschaftsbesitzerin bzw. Verwaltung sicher tiefere Betriebskosten hat. 
3. Wir haben Taubenschutz montiert. – Nun ja, ich zahle für den Balkon Miete, die Tauben aber nicht. De facto: Der fehlende Taubenschutz bewirkte hohe Kosten wegen des Kammerjägers, die nun mit dieser einmaligen Investition weitestgehend wegfallen.

Sand in die Augen gestreut

Die Zahlen hinter den «Investitionen» für Fernwärme und Taubenschlag, die Frau B. mitbrachte: insgesamt irgendwas um die 60'000 Franken. Weisst du, das sieht dann nach ganz viel Geld aus. Das soll dem Kläger Eindruck machen, fast schon Angst einjagen. Ich rechnete aber vor: Leute, wir sind 84 Parteien auf dieser Liegenschaft. Du musst die Kosten, wenn schon, auf alle Parteien aufteilen. Im Endeffekt sind das vielleicht 700 Franken pro Partei für diese einmaligen Investitionen, und das berechtigt vielleicht eine Kostensteigerung von 2-3 Franken pro Monat, und nicht 36. Notabene: falls man die Kosten auf die Mieter abwälzen könnte.

Der Vermieter-Vertreter schlug ein Fifty-Fifty vor, also 0,25% Kostensteigerung (mal 7, weil 0,25% pro Jahr seit 2013 – aber davon sprachen sie ja nie...). Wie grosszügig. 18 Franken jeden Monat schenken. 216 Franken im Jahr, ohne klare Begründung. Natürlich sagte Frau B. dazu nichts, schien jedoch damit zufrieden.

Weil ich nett bin und eine Gerichtsverhandlung nicht unbedingt will, bot ich an: Ich gebe euch 5 statt 36 Franken. 

Die Schlichtungsbehörde-Vertreterinnen rechneten, fünf Franken, das wäre dann irgendetwas zwischen 0,05 und 0,1 Prozent. (mal 7 – aber davon...) Und weisst du: in der Tat sind das zufälligerweise tatsächlich etwa 0,5% vom Nettomietzins – aber halt nicht auf sieben Jahre zurückgerechnet, sondern auf ein Jahr. 0,5% von 1124 Franken Nettomietzins sind 5.60 Franken.

Frau B. meinte, sie könne so einen willkürlichen Betrag der Besitzerin der Liegenschaft nicht erklären. Ich sagte ihr: «Sagen Sie der Besitzerin: ‹Es ist das Gesetz›.» Menschenskind, solche Probleme möchte ich auch haben. 

Wie wenn du beim Mechaniker heute im Sommer 2020 dein Auto für 1000 Franken reparierst, aber in drei Jahren schickt er dir eine Rechnung über zusätzliche 35 Franken zur gleichen Reparatur, weil er 2017 neue Werkzeuge gekauft hat.

Der Vertreter des Hausbesitzer-Verbands, selber ein Immobilien-Investor, legte sich besonders ins Zeug und versuchte, mir mit netten Worten ein bisschen Angst zu machen. Dass der Gerichtstermin mir bis 2500 Franken kosten könne, weil doch wahrscheinlich (was nicht stimmt) das Gericht der Vermieterin einen Teilanspruch auf die 36 Franken zugesteht. Für den Preis von 2500 Franken die 18 Franken pro Monat sparen? Ich sagte: In ein paar Jahren habe ich meine Kosten wieder drin. Selbst, wenn ich nur halb gewinnen würde. Ach, sagte er, so kann man es auch rechnen. Er warnte, wie viel Aufwand da für die Zusammenstellung der Belege nötig wäre, und dann noch die Gerichtsverhandlung – ob ich das denn wolle. Ich sagte ihm: «Das müssen Sie Frau B. sagen, denn die Verwaltung hat den Aufwand und die Kosten. Es ist ihre Entscheidung, ob sie vor Gericht gehen mit all den Unterlagen, und nicht meine.»

KostenSENKUNG?

Lass uns mal grundsätzlichere Gedanken machen über Investitionen und ihre Kosten. Einfach, um einen Überblick über das Grosse und Ganze zu haben. Stellen wir uns doch mal die Frage: Wann und warum tätigt eine Liegenschaftsbesitzerin (bzw. ihre Verwaltung) eine sogenannte Investition?

Erstens: Die Liegenschaft muss etwas reparieren oder ersetzen, um eine vertraglich versprochene Leistung zu gewährleisten.

Zweitens: Die Liegenschaft will Kosten senken, um ihre Rendite zu verbessern.

Drittens: Die Liegenschaft will die Liegenschaft aufwerten, um die Rendite zu verbessern.

Im ersten und zweiten Fall ist es diskussionslos: Das geht den Mieter überhaupt nichts an. Er zahlt für die Leistung, und wie sie erbracht wird, ist Sache des Vermieters. So hat die Verwaltung das Warmwasser repariert, den Taubenschutz installiert und die Heizung an die Fernwärme angeschlossen.

Im dritten Fall, Aufwertung: Alle Mieter werden korrekterweise vorgängig informiert, und es wird ggf. eine angemessene Mietzinserhöhung berechnet, weil die Wohnungen wertvoller sind. So war das, als wir 2009 die Balkone hinzugebaut bekamen. Da greift der Artikel 14 im OR (siehe ganz unten oder klicke hier zum Runterscrollen).

Wenn jetzt die Verwaltung vor Gericht Kostensteigerungen geltend machen will, muss sie sie ganz genau belegen. Sie muss aber auch offenlegen, welche Folgen die Investitionen nach sich ziehen. Denn wenn sie investiert, ohne davon zu profitieren, dann ist die Verwaltung ein Pack Idioten. Wer investiert schon, um mehr Ausgaben zu haben? Wahrscheinlich aber sind die Kosten natürlich sogar gesunken statt gestiegen. Die Verwaltung müsste – nach der gleichen Logik – sogar eine Kostensenkung weitergeben an die Mieter. Weil Rechenbeispiel: Der Fernwärme-Anschluss kostete 34'000 Franken, aber der Betrieb kostet der Verwaltung jedes Jahr 2000 Franken weniger. Wenn die Verwaltung den Mietern die 34'000 Franken anrechnen könnte und wollte, könnten die Mieter auch den Profit aus den Einsparungen einfordern.

Mathematisch korrekt formuliert: Die «Tatsächliche Kostensteigerung» (statt der «Allgemeinen Kostensteigerung») beträgt nicht +36 Franken, sondern z.B. –50 Franken, ist also negativ, und darum eine Senkung.

Daran sieht man, wie unsinnig solche angeblichen «Kostensteigerungen» sind. Entweder, es sind Aufwertungen, oder ganz einfache Instandhaltung und Gewährleistung der vertraglich vereinbarten Leistungen.

Grundsätzlich: Die Vermietung muss anhand der Verträge und Gesetze selber schauen, wie gut sie wirtschaftet. So wie jede Firma mal besser, mal schlechter wirtschaftet, wegen eigener Erfolge oder Versäumnisse, oder wegen äusserer Einflüsse wie z.B. Corona. Du kannst doch nicht deinem Kunden im Nachhinein sagen, «Du musst jetzt mehr zahlen als vertraglich abgemacht, weil ich schlampiger wirtschaften möchte.» Das, was meine Verwaltung probiert, ist wie wenn du beim Mechaniker heute im Sommer 2020 dein Auto für 1000 Franken reparierst, aber in drei Jahren schickt er dir eine Rechnung über zusätzliche 35 Franken zur gleichen Reparatur, weil er im 2017 neue Werkzeuge gekauft hat. Und gar nicht erwähnt, dass dank der neuen Werkzeuge dem Mechaniker die Arbeit erleichtern und darum günstiger machen, aber der Kunde trotzdem mehr zahlt.

Ich freue mich jedenfalls auf die Gerichtsverhandlung. Weil: Ich bin noch nie als Kläger vor Gericht gestanden, und der Sieg ist sicher. Da gibt es genug – und ausschliesslich – klare und eindeutige Bundesgerichtsentscheide zugunsten der Mieter. Die kriegen nicht einmal die fünf Franken von mir, die ich ihnen an der Schlichtungsverhandlung angeboten habe.

Ah, übrigens, apropos, PS und noch erwähnenswert: Enttäuscht war ich von der Vertreterin des Mieterverbandes. Sie sass da und sagte eigentlich nichts. Aber der Vertreter aufseiten der Vermieterin, der hat sich mächtig ins Zeug gelegt. Gut möglich, dass sich die Verwaltung mit ihm vorgängig abgesprochen hat. Er, als vermeintlich Neutraler, und nicht Frau B., brachte die 0,25% ins Spiel, ganz unverfänglich.

Referenzen:

• Art. 269a OR – Ziffer b ist Gegenstand dieses Falles: «Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind». Darum geht es in Art. 12 und 14 weiter unten.
• Art. 13a OR und VMWG
• BGE vom 12.2.1993 in mp 1993 S. 75, E. 3b S. 79 s. Seite 5: «Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist eine pauschale Berücksichtigung der Kostensteigerung grundsätzlich nicht zulässig, da dadurch der nachlässige gegenüber dem gewissenhaften Vermieter bevorteilt würde» – anders gesagt: Wenn die Pauschale gültig wäre, das heisst, der Mietzins jedes Jahr x Franken automatisch raufgeht, dann wäre das ein Anreiz für den Vermieter, schlampig zu wirtschaften, und das will weder die Marktlogik noch die Politik. 
• BGE vom 1.10.2001 in mp 2002 S. 158 ff. vergl. Seite 11
• BGE vom 17.4.1989 in mp 1990 S. 203 ff., vergl. Seite 13
• BGE 111 II 378 S. 379 ff
• BGE 4C.157/2001 vom 1.10.2001
• Mietrecht: Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)
  insbesondere
  Art. 12¹ Kostensteigerungen: «Als Kostensteigerungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten insbesondere Erhöhungen des Hypothekarzinssatzes, der Gebühren, Objektsteuern, Baurechtszinse, Versicherungsprämien sowie Erhöhungen der Unterhaltskosten» – also Investitionen sind nicht drin, dafür die Unterhaltskosten, die dank der Investitionen wahrscheinlich tiefer sind als vorher... 
  Art. 14¹ und 14² Mehrleistung: «Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen.» sowie «Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: a. Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; b. Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; c. Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; d. Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; e. der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch.» – Weder Fernwärme (KEBAG) noch Taubenschutz sind solche Mehrleistungen.
  Art. 20¹ Begründungspflicht des Vermieters: «Bei Mietzinserhöhungen wegen Kostensteigerungen oder wegen wertvermehrenden Verbesserungen des Vermieters kann der Mieter verlangen, dass der geltend gemachte Differenzbetrag zahlenmässig begründet wird.» – Eine Pauschale ohne Details ist keine zahlenmässige Begründung, darum hat sie auch keine Gültigkeit.
• Christine Habermacher-Droz, «Die neuere Rechtsprechung zum Thema Mietzins», mp 1992 S. 155 ff., S. 172
• HEV Schweiz, allgemeine Kostensteigerung, https://www.hev-schweiz.ch/nc/vermieten/mietverhaeltnis/mietzinsrechner/help/