Teil 1 - Allgemeine Kostensteigerung: Einsprache erheben

Die Schlichtungsverhandlung mit meiner Vermieterin ist gescheitert. Ich bekomme die Klagebewillugung, um die Angelegenheit vor Gericht zu bringen. An der Schlichtungsverhandlung offenbarten sich die faulen Tricks der Hausbesitzer als noch viel fauler als gedacht. Sie wollen ohne Rücksprache mit der Mieterschaft investieren können, Jahre später der Mieterschaft in Rechnung stellen, aber den Profit von den tieferen Betriebskosten selber einsacken. Das hält natürlich vor Gericht nicht stand.

Ich bin nicht sehr glücklich darüber, dass man den Begriff «Mohrenkopf» nicht mehr zu verwenden hat. Aber ich finde es richtig und gut so. Mich verbindet noch weit mehr mit dem Wort, als ich es zunächst dachte. Weil ich ein Tschingg bin, oder eben nicht.

Hast du die Mietzinsreduktion beantragt, weil am 3. März der Referenzzinssatz gefallen ist von 1,5 auf 1,25 Prozent? Sehr gut! Manche Vermieter jedoch wehren sich, indem sie dir eine ominöse «allgemeine Kostensteigerung» verrechnen. Das ist rechtlich nicht haltbar. Warum das so ist, und was man dagegen erfolgreich unternimmt, erzähle ich dir hier in diesem Beitrag.

Der Referenzzinssatz ist gesunken. Für die Mieten bedeutet das, dass die Nettomiete um 2,91 seit der letzten Anpassung sinken. Falls du 2017 die Mietzinsreduktion verpasst hast, dann sparst du jetzt mit einem Mietzinssenkungsbegehren noch viel mehr.

Wie berechnet der Vermieter den neuen Mietzins? Die wichtigen gesetzlichen Faktoren sind der Referenzzinssatz und die Teuerung. Der Referenzzinssatz gegenüber 2017 sinkt von 1,5 auf 1,25 Prozent. Die Teuerung ist in etwa die gleiche und macht praktisch keinen Unterschied aus.

Darum sollte die Mietzinsreduktion eigentlich überhaupt kein Problem sein. Tatsächlich habe ich für meine Wohnung in Basel, in der ich im Moment wohne, diskussionslos die ganze Reduktion zugesprochen bekommen. Da spare ich im Jahr über 400 Franken Miete. 

Der Vermieter schickt dir also einen Brief. Da muss er aufzeigen: Wie hoch war der Referenzzinssatz in deinem Mietvertrag bei der letzten Anpassung (oder Vertragsunterzeichnung), und wie hoch war der Teuerungs-Index. Und er muss nachtragen, wie hoch der Referenzzinssatz jetzt ist, und der Teuerungs-Index. Da berechnet er die Differenz und passt aufgrund dessen den Nettomietzins an. Im Bild oben siehst du ungefähr genau das, unter dem Punkt «Klare Begründung». Ausser, dass in meinem Fall ein ominöser Punkt «Allgemeine Kostensteigerung» als dritter Punkt steht.

In Solothurn versuchen es viele Vermieter mit der allgemeinen Kostensteigerung

Das darf mein Vermieter probieren – er dürfte egal welche Fantasiekosten zu erheben versuchen – aber ich muss das nicht akzeptieren. Ich muss Einsprache erheben. In meinem Fall hat der Vermieter gesagt, schau, das gleicht sich aus, wir schicken dir keinen neuen Vertrag, weil der Unterschied so klein ist. In manchen Fällen versuchen Vermieter sogar noch einiges Geld mehr zu verlangen, was natürlich abschreckt. Das ist aber umso ungesetzlicher. In manchen anderen Fällen jedoch kontert der Vermieter mit einer nur leichten Kostensteigerung deinen tieferen Nettomietzins, so dass es dir nicht weh tut.

Die Vermieter hoffen auf zwei Effekte: Entweder, die Mieter haben keine Ahnung und akzeptieren das stillschweigend, oder die Mieter denken, och, was muss ich jetzt tun, Einsprache, das ist mir zu kompliziert/gefährlich/ungewiss.

Lass dir das nicht bieten. Es gibt so viel Hilfe und Hinweise, wie man eine Einsprache macht und auch gewinnt. 

Was ist die allgemeine Kostensteigerung, wie wird sie berechnet, warum tut der Vermieter das, und was muss ich als Mieter tun? Die Vermieter wollen geheimnisvolle steigende Kosten irgendwie geltend machen. Nicht in den Nebenkosten verrechnet sind z.B. der Hauswart, gewisse unvorhersehbare Arbeiten, vielleicht der Garten oder die Bäume oder das Trottoir – irgendwelche undefinierten Sachen. Dafür haben Hauseigentümer in der Vergangenheit irgendwann die Idee gehabt, sie könnten die möglicherweise leicht steigenden Kosten auf die Mieterschaft abwälzen. Und um sich den administrativen Aufwand zu ersparen, um zu belegen, dass die Kosten wirklich steigen, haben sie die findige Idee gehabt, diese Kosten mittels einer Pauschale zu ermitteln.

Im Kanton Solothurn findet man eine Pauschale von 0,5% für angemessen. Möglicherweise einigte man sich auf diese 0,5 Prozent jährlich aus gemachten Erfahrungen, oder aus vernünftigen Schätzungen. 

Nun, das ist sicherlich gut gemeint, aber in dreierlei Hinsicht Mumpitz, diese Kostensteigerung geltend machen zu wollen. Das haben mehrere Bundesgerichtsentscheide so festgehalten, und die Mieter haben mit ihren Einsprachen immer Recht bekommen. Selbst der Hauseigentümerverband und die Webseite www.mietrecht.ch weisen darauf hin, dass die Vermieter zwar diese Pauschale berechnen sollen, aber dass sie rechtlich nicht haltbar ist.

Drei Gründe, weshalb die «allgemeine Kostensteigerung» rechtlich nicht standhält

Grund Nummer 1: Die steigenden Kosten sind bereits in der Teuerung enthalten. Und die hat der Vermieter sowieso an den Mieter weiterzugeben. Die Teuerung ist übrigens in den letzten Jahren meist rückläufig. So auch in meinem Fall: Der Vermieter muss mir 1.70 Franken im Monat weitergeben wegen der rückläufigen Teuerung. 

Grund Nummer 2: Die Nebenkosten kann der Vermieter nicht geltend machen, weil die schon separat verrechnet sind. In den Nebenkosten ist normalerweise Warmwasser und Heizung enthalten – akonto. Das heisst, auch hier kann der Vermieter so oder so in jedem Fall höhere Kosten mit der jährlichen Abrechnung geltend machen. Das hat nichts mit dem Mietzins oder dem Referenzzinssatz zu tun.

Grund Nummer 3: Die allgemeine Kostensteigerung, die der Vermieter geltend machen möchte, wäre eine Mietzinserhöhung. Es könnte ja tatsächlich sein, dass der Vermieter völlig unverschuldet massiv höhere Kosten hat für den Unterhalt der Mietliegenschaft. Zum Beispiel, der Gärtner, der die Anlage wunderbar in Schuss hielt, ist gestorben. Und es gibt keine auch nur annähernd so günstige Gärtner mehr. Zwar könntest du sagen, «lieber Vermieter, du hast Pech gehabt», aber in manchen Fällen ist es durchaus anständig, dass Vermieter und Mieter wenigstens zusammensitzen. Aber das kann der Vermieter jederzeit machen, unabhängig vom gesunkenen Referenzzinssatz. Wenn er das mit deinem Mietzinssenkungsbegehren in Rechnung stellt – och, was für ein Zufall! Nein, eine allgemeine Kostensteigerung ist nichts anderes als eine versuchte Mietzinserhöhung, und die muss der Vermieter auf jeden Fall genau begründen und sachdienlich belegen können, spätestens vor Gericht, weil das Gericht die Belege verlangen und auf ihre Richtigkeit hin prüfen kann.

Was tun, um sich zu wehren?

Wenn der Vermieter also den tieferen Referenzzinssatz mit der «allgemeinen Kostensteigerung» kontert, kannst du dich wehren. Zunächst sollst du das dem Vermieter mitteilen, und gleichzeitig schickst du der Schlichtungsbehörde des Kantons, wo deine Wohnung ist, deine Einsprache. Dafür hast du 30 Tage Zeit ab der Antwort des Vermieters.

Wie geht es weiter?

Möglicherweise wird die Schlichtungsbehörde die beiden Parteien, mich und die Vermieterin, einberufen, und mitteilen, dass die Pauschale zwar eine nette Idee ist, aber dass ich sie nicht akzeptieren muss. Vielleicht wird dann die Vermieterin mir gegenüber darauf beharren, in der Hoffnung, dass ich den Fall nicht ans Solothurner Gericht weiterziehe.

Das werde ich aber tun. Wie dann das Solothurner Gericht entscheidet, ist noch offen. Auf jeden Fall aber würde das Bundesgericht zu meinen Gunsten entscheiden, und spätestens dann muss die verlierende Partei für die Verfahrenskosten aufkommen. Die werden zwar nicht all zu hoch sein, weil die Faktenlage sehr klar ist, und darum geht so ein Fall durchaus zügig voran. Und wer rechtsschutzversichert ist, so wie ich, oder Mitglied des Mitgliederverbands, hat eh keine Kosten zu befürchten.

Schön, dass es Basel-Stadt wagt, den ansässigen Ausländerinnen und Ausländern wenigstens das kantonale Stimmrecht zu gewähren. Aber warum nicht der Weg über die Einbürgerung? Weil sich viele hier geborene Menschen ohne Schweizer Pass über die Bedingungen der Einbürgerung empören. Zurecht.